Ley de Inquilinato en la Emergencia Sanitaria

La ley de inquilinato regula el arrendamiento, que no es otra cosa que la relación contractual verbal o escrita, en la que una persona natural o jurídica entrega el uso, goce y posesión de un inmueble de manera temporal a otra persona natural o jurídica a cambio de una prestación económica llamada renta o canon de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento escrito

El contrato de arrendamiento escrito, puede ser por instrumento público o privado, en los dos casos deben contener por lo menos los elementos esenciales mencionados en párrafos anteriores.

La principal diferencia son los efectos jurídicos que tienen, ya que, si el contrato de arrendamiento fue celebrado por escritura pública, no cabe el desahucio por transferencia de dominio, y debe cumplirse su plazo obligatoriamente, lo que no ocurre con el contrato escrito por documento privado.

Estos dos contratos deben inscribirse en una notaría y registrarlos en la oficina de arriendos del municipio. 

Contrato de arrendamiento verbal

Si por cualquier causa no se llegó a suscribir un contrato de arrendamiento escrito, los legisladores a través de la Disposición Transitoria Primera a la Ley de Inquilinato, han previsto como prueba para la relación contractual y para demandar ante el Juez de Inquilinato o quien haga sus veces, realizar una declaración juramentada ante Notario Público de conformidad a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 47 de la Ley de Inquilinato, esta declaración también servirá para la solicitud de la solemnización de desahucio.

Garantía

No se encuentra normada la garantía en la Ley de Inquilinato, pero partiendo desde el principio que el contrato es Ley para las partes, es facultativa la inclusión de esta cláusula en el contrato.

Consiste en un valor determinado en el contrato que el arrendatario entrega al arrendador para garantizar el buen uso, cuidado y mantenimiento del inmueble arrendado.

Este valor es devuelto por lo general al final del contrato, o es compensado con cánones de arrendamiento, o pintura del inmueble o el pago de servicios básicos siempre que exista acuerdo entre las partes.

Hay que determinar con exactitud cuándo y en qué forma será devuelto este valor al arrendatario en el contrato.

La devolución de este valor se puede demandar en procedimiento sumario ante el Juez de Inquilinato o quien haga sus veces.

Disposición Transitoria Primera

Los arrendadores que al momento no tuviesen contrato escrito con su inquilino podrán acudir al Juez de Inquilinato o quien hiciere sus veces en la correspondiente jurisdicción para hacer una declaración juramentada, la que admitirá prueba en contrario y que establecerá lo siguiente:

El inmueble materia de la declaración, nombres de arrendador y arrendatario, fecha en que comenzó el arriendo, duración prevista del mismo, canon inicial y actual de arrendamiento y la circunstancia de no existir contrato escrito. Esta declaración debidamente registrada servirá como documento habilitante para cumplir con el requisito establecido en el párrafo segundo del artículo 47 de esta Ley, por lo que el Juez de Inquilinato que conozca de la demanda la tramitará.”

La declaración se otorgará ante Notario Público en base al Artículo 47 inciso segundo de la Ley de Inquilinato que establece: “La demanda deberá cumplir los requisitos previstos en el Código Orgánico General de Procesos y adjuntar el contrato de arrendamiento registrado o la respectiva declaración juramentada que se realizará en cualquier momento ante Notario”

A continuación podrán encontrar una nota de prensa sobre este tema:

¿El Gobierno de Lenín Moreno aprobó una Ley para que se prohíba desalojar a las personas que no han pagado su arriendo por la emergencia sanitaria?

El Gobierno propuso en el proyecto de Ley de Apoyo Humanitario una medida para evitar que se desaloje a personas que no han podido pagar sus arriendos, por la emergencia sanitaria, no obstante, la norma aún no ha sido aprobada.

El 9 de junio pasado el Presidente envió un documento con observaciones a este proyecto de Ley, que debe ir a votación a la Asamblea para entrar en vigencia. La propuesta del Ejecutivo señala que durante el tiempo de vigencia del estado de excepción, y hasta 60 días después de su conclusión, no se podrán ejecutar desahucios a arrendatarios de bienes inmuebles, salvo algunas excepciones, como daño del bien inmueble.

Para que los arrendatarios puedan acogerse a este beneficio, deberán cancelar al menos el 20% del valor de los cánones pendientes y en el caso de locales comerciales, el arrendatario debe demostrar que sus ingresos se han afectado en al menos un 30% en relación con el mes de febrero del 2020. Esta suspensión podrá extenderse en caso de que arrendatario y arrendador acuerden por escrito un plan de pagos sobre los valores adeudados.

En los casos que el arrendador pertenezca a un grupo de atención prioritaria, y el canon arrendaticio sea su medio de subsistencia, no aplicará la suspensión temporal del pago de cánones arrendaticios, salvo que el arrendatario pertenezca también a un grupo de atención prioritaria. En este último caso, las partes llegarán a un acuerdo.

¿Qué dice actualmente la Ley sobre el atraso en el pago de alquiler?

La Ley de Inquilinato que está vigente en el país detalla entre las causales de terminación de contrato, el no pago de haberes. El artículo 30 de esta Ley dice que se podrá dar por terminado un contrato cuando haya una falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales (cuotas de arriendo).

¿Me pueden desalojar de un momento a otro?

María Alejandra Cevallos, abogada del estudio MAC Legal, explica que siempre que va a terminar un contrato, el arrendador debe comunicar al arrendatario con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. “Aunque la persona sea dueña del inmueble, no tiene el derecho de entrar y desalojar al inquilino de un momento a otro, eso es ilegal. Si se da el caso de un desalojo, este debe ser con una orden judicial”, detalló. Si el dueño de casa abusa de su poder e intenta desalojar al inquilino, lo recomendable es buscar a un abogado. Si no cuenta con recursos para contratar uno, una opción es buscar ayuda en la Defensoría del Pueblo o en los consultorios jurídicos de las universidades que ofrecen este tipo de asesorías.

¿No puedo llegar a acuerdos de pago mientras no aprueben la Ley de Apoyo Humanitario?

Cevallos explica que, a pesar de que aún no entra en vigencia el Proyecto de Ley de Apoyo Humanitario, los inquilinos y arrendadores pueden llegar a acuerdos de pago. “Siempre está la opción de llegar a acuerdos en estas relaciones. De hecho, cuando ya se ha interpuesto un juicio, hay una etapa previa de conciliación en la que las partes pueden llegar a acuerdos”.

Aunque no existiera una demanda judicial de por medio, añade, las partes pueden pactar formas de pago o reducción de cuotas, a través de un diálogo. Lo recomendable es que estos acuerdos queden sentados por escrito. La especialista señala que los contratos de arriendo siempre deben estar firmados por las partes, notarizados e inscritos en los municipios de la ciudad. “Lamentablemente en el país hay mucha informalidad y los acuerdos suelen ser verbales. El arrendamiento de inmuebles es una actividad legal y formal, los dueños de casa deberían siempre emitir comprobantes del cobro de arriendos”, acota.

Para que exista más formalidad en los acuerdos y un diálogo con más equidad, la abogada recomienda que las partes acudan a procesos de mediación en instancias como la Defensoría del Pueblo, o en los centros de mediación autorizados por el Consejo de la Judicatura.

Este contenido ha sido publicado originalmente por Diario EL COMERCIO en la siguiente dirección:https://www.elcomercio.com/actualidad/atraso-pago-arriendos-emergencia-sanitaria.html.